La valoración actual de los inmuebles y la DGII
Valorar los inmuebles es esencial en la aplicación de distintos impuestos. Sin embargo, tanto desde el punto de vista legal como práctico la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) utiliza distintas valoraciones para un mismo inmueble, dependiendo del impuesto de que se trate, lo cual crea distorsiones.
1) En los impuestos sobre la Renta y Ganancia de Capital el impuesto se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición, ajustado por inflación, y el valor de venta del mismo, de donde resulta importante determinar el verdadero valor de adquisición y de venta.
2) En el aporte en naturaleza a sociedades el Impuesto sobre la Renta o Ganancia que pueda surgir dependerá del valor que se le dé al inmueble aportado.
3) En el Impuesto sobre Sucesiones el impuesto a pagar dependerá del valor que tenga el inmueble heredado.
4) En el Impuesto sobre Operaciones Inmobiliarias el impuesto de 3% a las transferencias ó 2% a las hipotecas también depende del valor del inmueble.
5) En el Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI) y el Impuesto a los Activos de Sociedades el impuesto dependerá del valor de los inmuebles que posean.
Mientras el artículo 402 del Código Tributario señala que para los fines del Impuesto sobre Activos los inmuebles no serán ajustados por inflación, para los fines del IPI a las personas físicas la DGII actualiza constantemente sus valores.
Debido a que los particulares utilizan las subvaluaciones en los precios de venta para disminuir sus impuestos, en 1998 la DGII emitió su Norma General 2-98, afirmando que en los casos de bienes inmuebles, el valor mínimo admisible como precio real en el traspaso será del 70% de su valor de mercado y que la DGII tendría facultad para determinar el valor de mercado de un bien sujeto a traspaso.
Asimismo, esta Norma General 2-98 señaló que cuando la transferencia del inmueble sea parte del activo fijo de una empresa, los mismos podrán ser enajenados por el valor ajustado por inflación y depreciación según los métodos establecidos por el Código Tributario.
No obstante, es frecuente observar las constantes contradicciones que hace la DGII al aplicar los impuestos que recaen sobre los inmuebles o las ganancias que se derivan de sus ventas, valorando en formas distintas los inmuebles, según el impuesto de que se trate.
Para evitar estas diferencias de valoraciones y algunas arbitrariedades, la Ley 108-2005 sobre Registro Inmobiliario, señaló que el Catastro Nacional es el único organismo con autoridad jurídica para certificar y valuar los bienes inmuebles, para fines impositivos, quitándole a la DGII toda facultad para valorar inmuebles a los fines de contribución fiscal.
Esta disposición de la ley 108-2005 fue aplicada por el Tribunal Superior Administrativo mediante sentencia 078-2009, del 30 de octubre del 2009, al expresar que no obstante la determinación realizada por la DGII Internos el valor del inmueble está determinado por la tasación realizada por Catastro Nacional.
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